佛山玻璃幕墻改造
大樓老了，幕墻也老了。膠縫開裂，玻璃自爆，窗戶關(guān)不嚴(yán)，夏天像蒸籠，冬天漏風(fēng)。租戶抱怨，物業(yè)頭疼。拆了重做，費(fèi)用太高。不改，又一天天破敗下去。玻璃幕墻改造，就是為解決這個問題而來。本文以務(wù)實(shí)的態(tài)度，講清楚改造的幾種方案、適用情況、大概費(fèi)用和操作步驟。
一 先判斷：改還是不改
改造之前，先搞清楚幕墻到底什么狀況。請專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)來做一次全面鑒定。檢測報告會告訴你幾個關(guān)鍵信息。
結(jié)構(gòu)膠的老化程度。隱框幕墻的結(jié)構(gòu)膠是有壽命的，一般十到十五年。超過年限，粘結(jié)強(qiáng)度下降。檢測報告會給出具體數(shù)據(jù)。
龍骨的銹蝕情況。鋁合金龍骨相對耐腐蝕，但鋼龍骨在潮濕環(huán)境下容易銹蝕。檢測報告會標(biāo)明銹蝕深度和范圍。
玻璃的狀態(tài)。自爆率、破損率、中空玻璃起霧的比例。
密封膠的狀態(tài)。開裂、粉化、脫粘的范圍和嚴(yán)重程度。
根據(jù)檢測報告，判斷改造的必要性和緊迫性。如果只是零星問題，局部維修即可。如果大面積老化，就需要系統(tǒng)改造。
二 三種改造方案
根據(jù)預(yù)算和期望的效果，有三種方案可選。
方案A 局部維修
只處理已經(jīng)出現(xiàn)問題的部位。換掉自爆的玻璃，重新打開裂的膠縫，換掉壞了的五金件。不動的部分保留原樣。優(yōu)點(diǎn)是最省錢，施工快，對大樓正常使用影響小。缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，未老化的部位也在繼續(xù)老化，過幾年可能又要修。適合預(yù)算緊張、或者短期內(nèi)計劃整體拆除的建筑。
方案B 性能升級
保留原有龍骨，更換玻璃和密封系統(tǒng)。這是目前性價比最高的方案。把單層玻璃換成中空玻璃，提升保溫和隔音性能。把普通白玻換成Low鍍膜玻璃，降低夏季太陽輻射熱。把老化的密封膠全部鏟掉，重新打新膠。更換所有開啟扇的五金件。優(yōu)點(diǎn)是在不大動干戈的前提下，大幅提升性能。缺點(diǎn)是保留的龍骨狀態(tài)要好，如果銹蝕嚴(yán)重就沒法用。
方案C 整體更換
拆除原有幕墻的全部，重新設(shè)計安裝全新的幕墻系統(tǒng)。玻璃、龍骨、密封膠、五金件全是新的?？梢愿淖兡粔︻愋?，比如從明框改為隱框。可以改變分格尺寸，甚至改變建筑外觀。優(yōu)點(diǎn)是性能提升最徹底，外觀煥然一新。缺點(diǎn)是費(fèi)用高，工期長，施工期間對大樓使用影響大。
三 各種方案的投入
在佛山，三種方案的大致費(fèi)用范圍如下。
局部維修 每平方米二百到五百元。只換玻璃、打膠、換五金件。不含措施費(fèi)。適合小范圍修補(bǔ)。
性能升級 每平方米六百到一千二百元。含拆除舊玻璃、舊膠，安裝新中空玻璃，重新打膠，換五金件。含措施費(fèi)。保用十年以上。
整體更換 每平方米一千二百到二千五百元。取決于新幕墻的配置。含拆除、設(shè)計、新材、安裝、措施費(fèi)、稅金。性能最好，投入也最大。
注意，這些都是估算。實(shí)際費(fèi)用取決于建筑高度、幕墻面積、所選材料的檔次。
四 改造的關(guān)鍵技術(shù)點(diǎn)
無論選哪種方案，以下幾個技術(shù)點(diǎn)必須注意。
新舊交接處的防水。保留的部分和新做的部分之間，接縫處理要非常小心。新舊材料的熱脹冷縮系數(shù)可能不同，膠縫寬度要留夠。新舊玻璃的色差要盡量控制，同一立面盡量用同一批次的產(chǎn)品。
結(jié)構(gòu)復(fù)核。方案B保留龍骨，必須確認(rèn)原有龍骨還能繼續(xù)使用多久。鋼龍骨銹蝕超過百分之十五截面的，必須局部更換。鋁龍骨變形嚴(yán)重的，也要換。
施工期間的保護(hù)。改造期間，大樓通常還在使用。施工區(qū)域下方必須搭設(shè)防護(hù)棚，防止墜落物傷人。噪音大的工序安排在非工作時間。粉塵作業(yè)要采取降塵措施。
檢測驗(yàn)收。改造完成后，必須做淋水試驗(yàn)，驗(yàn)證防水效果。必須做避雷測試，確保防雷連接可靠。必須做開啟扇的功能測試。
五 報建和物業(yè)溝通
在佛山，幕墻改造通常需要報建。改變外立面顏色、材質(zhì)、分格尺寸的，需要向規(guī)劃部門報批。不改變外觀，只更換同款玻璃、重打膠的，一般不需要規(guī)劃審批，但需要向物業(yè)報備。
施工前，務(wù)必與物業(yè)溝通清楚。施工時間安排，材料堆放場地，施工電梯使用，垃圾清運(yùn)路線，都要提前約定。避免施工過程中產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致停工。
六 常見問題與務(wù)實(shí)解答
問 幕墻改造會影響大樓正常辦公嗎
答 會有影響，但可以控制。施工區(qū)域的外側(cè)會有吊籃或腳手架，可能遮擋部分窗戶的采光。施工時會有噪音和振動。但大部分工作可以在室外完成，室內(nèi)基本不受影響。局部維修時，可能需要進(jìn)入室內(nèi)操作，會提前通知。
問 改造后能保用多少年
答 方案A局部維修，保用年限不確定，取決于未修部分的老化程度。方案B性能升級，新?lián)Q的玻璃和密封膠保用十年以上，保留的龍骨剩余壽命需要檢測評估。方案C整體更換，新幕墻設(shè)計壽命二十五年。
問 改造期間，大樓需要停用嗎
答 不需要停用。但施工區(qū)域下方的出入口可能需要臨時調(diào)整。大樓的空調(diào)系統(tǒng)可能需要配合施工暫時關(guān)閉部分區(qū)域。經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位會制定詳細(xì)的施工計劃，盡量減少對正常使用的影響。
問 改造費(fèi)用能貸款或者分期付嗎
答 可以和施工單位協(xié)商。大額改造工程，通?？梢园垂こ踢M(jìn)度分期付款。簽約時付百分之三十，材料進(jìn)場付百分之三十，安裝完成付百分之三十，驗(yàn)收合格付百分之十。具體比例可以談。
問 怎么選改造施工單位
答 看資質(zhì)，必須有建筑幕墻工程專業(yè)承包資質(zhì)?？窗咐?，做過同類型改造項(xiàng)目的優(yōu)先?？捶桨?，能不能根據(jù)你的樓況提出針對性的改造建議?？磮髢r，不是最低就好，要對比材料品牌和施工范圍。
七 寫在最后
幕墻改造不是小事，投入不小，影響不小。但一棟保養(yǎng)良好的大樓，給租戶的信心、給物業(yè)的省心、給業(yè)主的資產(chǎn)增值，遠(yuǎn)超改造的投入。
在佛山，已經(jīng)有不少舊樓通過幕墻改造煥發(fā)了新生。它們的外立面更新了，能耗降低了，租戶滿意度提高了。您的樓，也可以成為其中之一。關(guān)鍵是選對方案，找對人，踏踏實(shí)實(shí)把改造這件事做好。
一 先判斷：改還是不改
改造之前，先搞清楚幕墻到底什么狀況。請專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)來做一次全面鑒定。檢測報告會告訴你幾個關(guān)鍵信息。
結(jié)構(gòu)膠的老化程度。隱框幕墻的結(jié)構(gòu)膠是有壽命的，一般十到十五年。超過年限，粘結(jié)強(qiáng)度下降。檢測報告會給出具體數(shù)據(jù)。
龍骨的銹蝕情況。鋁合金龍骨相對耐腐蝕，但鋼龍骨在潮濕環(huán)境下容易銹蝕。檢測報告會標(biāo)明銹蝕深度和范圍。
玻璃的狀態(tài)。自爆率、破損率、中空玻璃起霧的比例。
密封膠的狀態(tài)。開裂、粉化、脫粘的范圍和嚴(yán)重程度。
根據(jù)檢測報告，判斷改造的必要性和緊迫性。如果只是零星問題，局部維修即可。如果大面積老化，就需要系統(tǒng)改造。
二 三種改造方案
根據(jù)預(yù)算和期望的效果，有三種方案可選。
方案A 局部維修
只處理已經(jīng)出現(xiàn)問題的部位。換掉自爆的玻璃，重新打開裂的膠縫，換掉壞了的五金件。不動的部分保留原樣。優(yōu)點(diǎn)是最省錢，施工快，對大樓正常使用影響小。缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，未老化的部位也在繼續(xù)老化，過幾年可能又要修。適合預(yù)算緊張、或者短期內(nèi)計劃整體拆除的建筑。
方案B 性能升級
保留原有龍骨，更換玻璃和密封系統(tǒng)。這是目前性價比最高的方案。把單層玻璃換成中空玻璃，提升保溫和隔音性能。把普通白玻換成Low鍍膜玻璃，降低夏季太陽輻射熱。把老化的密封膠全部鏟掉，重新打新膠。更換所有開啟扇的五金件。優(yōu)點(diǎn)是在不大動干戈的前提下，大幅提升性能。缺點(diǎn)是保留的龍骨狀態(tài)要好，如果銹蝕嚴(yán)重就沒法用。
方案C 整體更換
拆除原有幕墻的全部，重新設(shè)計安裝全新的幕墻系統(tǒng)。玻璃、龍骨、密封膠、五金件全是新的?？梢愿淖兡粔︻愋?，比如從明框改為隱框。可以改變分格尺寸，甚至改變建筑外觀。優(yōu)點(diǎn)是性能提升最徹底，外觀煥然一新。缺點(diǎn)是費(fèi)用高，工期長，施工期間對大樓使用影響大。
三 各種方案的投入
在佛山，三種方案的大致費(fèi)用范圍如下。
局部維修 每平方米二百到五百元。只換玻璃、打膠、換五金件。不含措施費(fèi)。適合小范圍修補(bǔ)。
性能升級 每平方米六百到一千二百元。含拆除舊玻璃、舊膠，安裝新中空玻璃，重新打膠，換五金件。含措施費(fèi)。保用十年以上。
整體更換 每平方米一千二百到二千五百元。取決于新幕墻的配置。含拆除、設(shè)計、新材、安裝、措施費(fèi)、稅金。性能最好，投入也最大。
注意，這些都是估算。實(shí)際費(fèi)用取決于建筑高度、幕墻面積、所選材料的檔次。
四 改造的關(guān)鍵技術(shù)點(diǎn)
無論選哪種方案，以下幾個技術(shù)點(diǎn)必須注意。
新舊交接處的防水。保留的部分和新做的部分之間，接縫處理要非常小心。新舊材料的熱脹冷縮系數(shù)可能不同，膠縫寬度要留夠。新舊玻璃的色差要盡量控制，同一立面盡量用同一批次的產(chǎn)品。
結(jié)構(gòu)復(fù)核。方案B保留龍骨，必須確認(rèn)原有龍骨還能繼續(xù)使用多久。鋼龍骨銹蝕超過百分之十五截面的，必須局部更換。鋁龍骨變形嚴(yán)重的，也要換。
施工期間的保護(hù)。改造期間，大樓通常還在使用。施工區(qū)域下方必須搭設(shè)防護(hù)棚，防止墜落物傷人。噪音大的工序安排在非工作時間。粉塵作業(yè)要采取降塵措施。
檢測驗(yàn)收。改造完成后，必須做淋水試驗(yàn)，驗(yàn)證防水效果。必須做避雷測試，確保防雷連接可靠。必須做開啟扇的功能測試。
五 報建和物業(yè)溝通
在佛山，幕墻改造通常需要報建。改變外立面顏色、材質(zhì)、分格尺寸的，需要向規(guī)劃部門報批。不改變外觀，只更換同款玻璃、重打膠的，一般不需要規(guī)劃審批，但需要向物業(yè)報備。
施工前，務(wù)必與物業(yè)溝通清楚。施工時間安排，材料堆放場地，施工電梯使用，垃圾清運(yùn)路線，都要提前約定。避免施工過程中產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致停工。
六 常見問題與務(wù)實(shí)解答
問 幕墻改造會影響大樓正常辦公嗎
答 會有影響，但可以控制。施工區(qū)域的外側(cè)會有吊籃或腳手架，可能遮擋部分窗戶的采光。施工時會有噪音和振動。但大部分工作可以在室外完成，室內(nèi)基本不受影響。局部維修時，可能需要進(jìn)入室內(nèi)操作，會提前通知。
問 改造后能保用多少年
答 方案A局部維修，保用年限不確定，取決于未修部分的老化程度。方案B性能升級，新?lián)Q的玻璃和密封膠保用十年以上，保留的龍骨剩余壽命需要檢測評估。方案C整體更換，新幕墻設(shè)計壽命二十五年。
問 改造期間，大樓需要停用嗎
答 不需要停用。但施工區(qū)域下方的出入口可能需要臨時調(diào)整。大樓的空調(diào)系統(tǒng)可能需要配合施工暫時關(guān)閉部分區(qū)域。經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位會制定詳細(xì)的施工計劃，盡量減少對正常使用的影響。
問 改造費(fèi)用能貸款或者分期付嗎
答 可以和施工單位協(xié)商。大額改造工程，通?？梢园垂こ踢M(jìn)度分期付款。簽約時付百分之三十，材料進(jìn)場付百分之三十，安裝完成付百分之三十，驗(yàn)收合格付百分之十。具體比例可以談。
問 怎么選改造施工單位
答 看資質(zhì)，必須有建筑幕墻工程專業(yè)承包資質(zhì)?？窗咐?，做過同類型改造項(xiàng)目的優(yōu)先?？捶桨?，能不能根據(jù)你的樓況提出針對性的改造建議?？磮髢r，不是最低就好，要對比材料品牌和施工范圍。
七 寫在最后
幕墻改造不是小事，投入不小，影響不小。但一棟保養(yǎng)良好的大樓，給租戶的信心、給物業(yè)的省心、給業(yè)主的資產(chǎn)增值，遠(yuǎn)超改造的投入。
在佛山，已經(jīng)有不少舊樓通過幕墻改造煥發(fā)了新生。它們的外立面更新了，能耗降低了，租戶滿意度提高了。您的樓，也可以成為其中之一。關(guān)鍵是選對方案，找對人，踏踏實(shí)實(shí)把改造這件事做好。
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