大樓老了，幕墻也老了。膠縫開(kāi)裂，玻璃自爆，窗戶關(guān)不嚴(yán)，夏天像蒸籠，冬天漏風(fēng)。租戶抱怨，物業(yè)頭疼。拆了重做，費(fèi)用太高。不改，又一天天破敗下去。玻璃幕墻改造，就是為解決這個(gè)問(wèn)題而來(lái)。本文以務(wù)實(shí)的態(tài)度，講清楚改造的幾種方案、適用情況、大概費(fèi)用和操作步驟。

一 先判斷：改還是不改

改造之前，先搞清楚幕墻到底什么狀況。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)來(lái)做一次全面鑒定。檢測(cè)報(bào)告會(huì)告訴你幾個(gè)關(guān)鍵信息。

結(jié)構(gòu)膠的老化程度。隱框幕墻的結(jié)構(gòu)膠是有壽命的，一般十到十五年。超過(guò)年限，粘結(jié)強(qiáng)度下降。檢測(cè)報(bào)告會(huì)給出具體數(shù)據(jù)。

龍骨的銹蝕情況。鋁合金龍骨相對(duì)耐腐蝕，但鋼龍骨在潮濕環(huán)境下容易銹蝕。檢測(cè)報(bào)告會(huì)標(biāo)明銹蝕深度和范圍。

玻璃的狀態(tài)。自爆率、破損率、中空玻璃起霧的比例。

密封膠的狀態(tài)。開(kāi)裂、粉化、脫粘的范圍和嚴(yán)重程度。

根據(jù)檢測(cè)報(bào)告，判斷改造的必要性和緊迫性。如果只是零星問(wèn)題，局部維修即可。如果大面積老化，就需要系統(tǒng)改造。

二 三種改造方案

根據(jù)預(yù)算和期望的效果，有三種方案可選。

方案A 局部維修

只處理已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題的部位。換掉自爆的玻璃，重新打開(kāi)裂的膠縫，換掉壞了的五金件。不動(dòng)的部分保留原樣。優(yōu)點(diǎn)是最省錢(qián)，施工快，對(duì)大樓正常使用影響小。缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，未老化的部位也在繼續(xù)老化，過(guò)幾年可能又要修。適合預(yù)算緊張、或者短期內(nèi)計(jì)劃整體拆除的建筑。

方案B 性能升級(jí)

保留原有龍骨，更換玻璃和密封系統(tǒng)。這是目前性?xún)r(jià)比最高的方案。把單層玻璃換成中空玻璃，提升保溫和隔音性能。把普通白玻換成Low鍍膜玻璃，降低夏季太陽(yáng)輻射熱。把老化的密封膠全部鏟掉，重新打新膠。更換所有開(kāi)啟扇的五金件。優(yōu)點(diǎn)是在不大動(dòng)干戈的前提下，大幅提升性能。缺點(diǎn)是保留的龍骨狀態(tài)要好，如果銹蝕嚴(yán)重就沒(méi)法用。

方案C 整體更換

拆除原有幕墻的全部，重新設(shè)計(jì)安裝全新的幕墻系統(tǒng)。玻璃、龍骨、密封膠、五金件全是新的。可以改變幕墻類(lèi)型，比如從明框改為隱框?？梢愿淖兎指癯叽?，甚至改變建筑外觀。優(yōu)點(diǎn)是性能提升最徹底，外觀煥然一新。缺點(diǎn)是費(fèi)用高，工期長(zhǎng)，施工期間對(duì)大樓使用影響大。

三 各種方案的投入

在佛山，三種方案的大致費(fèi)用范圍如下。

局部維修 每平方米二百到五百元。只換玻璃、打膠、換五金件。不含措施費(fèi)。適合小范圍修補(bǔ)。

性能升級(jí) 每平方米六百到一千二百元。含拆除舊玻璃、舊膠，安裝新中空玻璃，重新打膠，換五金件。含措施費(fèi)。保用十年以上。

整體更換 每平方米一千二百到二千五百元。取決于新幕墻的配置。含拆除、設(shè)計(jì)、新材、安裝、措施費(fèi)、稅金。性能最好，投入也最大。

注意，這些都是估算。實(shí)際費(fèi)用取決于建筑高度、幕墻面積、所選材料的檔次。

四 改造的關(guān)鍵技術(shù)點(diǎn)

無(wú)論選哪種方案，以下幾個(gè)技術(shù)點(diǎn)必須注意。

新舊交接處的防水。保留的部分和新做的部分之間，接縫處理要非常小心。新舊材料的熱脹冷縮系數(shù)可能不同，膠縫寬度要留夠。新舊玻璃的色差要盡量控制，同一立面盡量用同一批次的產(chǎn)品。

結(jié)構(gòu)復(fù)核。方案B保留龍骨，必須確認(rèn)原有龍骨還能繼續(xù)使用多久。鋼龍骨銹蝕超過(guò)百分之十五截面的，必須局部更換。鋁龍骨變形嚴(yán)重的，也要換。

施工期間的保護(hù)。改造期間，大樓通常還在使用。施工區(qū)域下方必須搭設(shè)防護(hù)棚，防止墜落物傷人。噪音大的工序安排在非工作時(shí)間。粉塵作業(yè)要采取降塵措施。

檢測(cè)驗(yàn)收。改造完成后，必須做淋水試驗(yàn)，驗(yàn)證防水效果。必須做避雷測(cè)試，確保防雷連接可靠。必須做開(kāi)啟扇的功能測(cè)試。

五 報(bào)建和物業(yè)溝通

在佛山，幕墻改造通常需要報(bào)建。改變外立面顏色、材質(zhì)、分格尺寸的，需要向規(guī)劃部門(mén)報(bào)批。不改變外觀，只更換同款玻璃、重打膠的，一般不需要規(guī)劃審批，但需要向物業(yè)報(bào)備。

施工前，務(wù)必與物業(yè)溝通清楚。施工時(shí)間安排，材料堆放場(chǎng)地，施工電梯使用，垃圾清運(yùn)路線，都要提前約定。避免施工過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致停工。

六 常見(jiàn)問(wèn)題與務(wù)實(shí)解答

問(wèn) 幕墻改造會(huì)影響大樓正常辦公嗎

答 會(huì)有影響，但可以控制。施工區(qū)域的外側(cè)會(huì)有吊籃或腳手架，可能遮擋部分窗戶的采光。施工時(shí)會(huì)有噪音和振動(dòng)。但大部分工作可以在室外完成，室內(nèi)基本不受影響。局部維修時(shí)，可能需要進(jìn)入室內(nèi)操作，會(huì)提前通知。

問(wèn) 改造后能保用多少年

答 方案A局部維修，保用年限不確定，取決于未修部分的老化程度。方案B性能升級(jí)，新?lián)Q的玻璃和密封膠保用十年以上，保留的龍骨剩余壽命需要檢測(cè)評(píng)估。方案C整體更換，新幕墻設(shè)計(jì)壽命二十五年。

問(wèn) 改造期間，大樓需要停用嗎

答 不需要停用。但施工區(qū)域下方的出入口可能需要臨時(shí)調(diào)整。大樓的空調(diào)系統(tǒng)可能需要配合施工暫時(shí)關(guān)閉部分區(qū)域。經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位會(huì)制定詳細(xì)的施工計(jì)劃，盡量減少對(duì)正常使用的影響。

問(wèn) 改造費(fèi)用能貸款或者分期付嗎

答 可以和施工單位協(xié)商。大額改造工程，通?？梢园垂こ踢M(jìn)度分期付款。簽約時(shí)付百分之三十，材料進(jìn)場(chǎng)付百分之三十，安裝完成付百分之三十，驗(yàn)收合格付百分之十。具體比例可以談。

問(wèn) 怎么選改造施工單位

答 看資質(zhì)，必須有建筑幕墻工程專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)。看案例，做過(guò)同類(lèi)型改造項(xiàng)目的優(yōu)先。看方案，能不能根據(jù)你的樓況提出針對(duì)性的改造建議。看報(bào)價(jià)，不是最低就好，要對(duì)比材料品牌和施工范圍。

七 寫(xiě)在最后

幕墻改造不是小事，投入不小，影響不小。但一棟保養(yǎng)良好的大樓，給租戶的信心、給物業(yè)的省心、給業(yè)主的資產(chǎn)增值，遠(yuǎn)超改造的投入。

在佛山，已經(jīng)有不少舊樓通過(guò)幕墻改造煥發(fā)了新生。它們的外立面更新了，能耗降低了，租戶滿意度提高了。您的樓，也可以成為其中之一。關(guān)鍵是選對(duì)方案，找對(duì)人，踏踏實(shí)實(shí)把改造這件事做好。