聊到玻璃幕墻，很多廣州業(yè)主、物業(yè)經(jīng)理或者施工單位，腦子里第一個閃現(xiàn)的問題往往是：這玩意兒到底怎么算面積的？報建、測繪、維修、保養(yǎng)，好像都繞不開“面積”這兩個字。查到的數(shù)字也五花八門，有說按幕墻外邊線算的，有說裝飾性幕墻不算面積的，還有傳聞?wù)f新規(guī)改了公攤要變大。
今天咱們就專門把“廣州市玻璃幕墻面積”這個事兒捋清楚。不扯虛的，就講規(guī)范怎么定、官方數(shù)據(jù)怎么說、實際工作中怎么用。
先從大家最關(guān)心的建筑面積計算規(guī)則說起。根據(jù)2023年3月1日起實施的強制性國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通用規(guī)范》（GB 55031-2022），第3.1.1條明確規(guī)定：“建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。”條文說明里解釋得更細：“外圍護結(jié)構(gòu)”是指外墻，包括作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等。當(dāng)幕墻作為外圍護結(jié)構(gòu)時，“外表面”指的是幕墻面板外邊線。
這個說法一出來，確實引起了不少討論。有人對比了2013版的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，發(fā)現(xiàn)舊規(guī)雖然也說了“以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積”，但同時明確“裝飾性幕墻”是不計算建筑面積的。新規(guī)的表述更統(tǒng)一了，把外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間全部算入。
那這是不是意味著公攤面積要變大呢？當(dāng)時住建部有過回應(yīng)，說這是“誤讀”。因為《民用建筑通用規(guī)范》是建筑規(guī)范，而房產(chǎn)測繪有自己的一套測繪規(guī)范。在測繪規(guī)范沒有同步修改的情況下，實際購房時的面積計算不會立即發(fā)生變化。不過，有業(yè)內(nèi)人士分析，從長期看，如果未來測繪規(guī)范與建筑規(guī)范統(tǒng)一口徑，那么采用玻璃幕墻作為外立面的建筑，其建筑面積確實可能比傳統(tǒng)涂料外立面多出一些。有數(shù)據(jù)測算，對幕墻體系的影響大約在百分之三左右，也就是原來建筑面積一百平方米的房子，按新規(guī)可能變成一百零三平方米。
說完了算法，再看看廣州市的玻璃幕墻到底有多少。根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2021年公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)時全市既有建筑玻璃幕墻總數(shù)為五千四百六十七幢，總面積達到一千九百一十六點九三萬平方米。這個數(shù)字相當(dāng)可觀，接近兩千萬平方米。
這些幕墻分布并不均勻，天河區(qū)和黃埔區(qū)是絕對的大戶。天河區(qū)有一千七百四十幢，面積六百二十三萬多平方米，占了全市總量的近三分之一；黃埔區(qū)有一千一百一十二幢，面積二百六十八萬多平方米。這兩個區(qū)加起來，幢數(shù)占了全市的一半多，面積也占了將近一半。
廣州對這么多幕墻是實行分類管理的，這個分類也跟面積直接相關(guān)。根據(jù)幕墻的建設(shè)規(guī)模、位置和隱患程度，分為A、B、C三類。
A類包括重要大型玻璃幕墻和人流密集區(qū)的幕墻。什么叫大型？根據(jù)最新的巡查通知，面積在一萬平方米以上的玻璃幕墻就是重點對象。這類幕墻全市有一千一百九十八幢，占了百分之二十二。其中大型寫字樓和商業(yè)綜合體在A類里面最多，有九百一十幢，占了A類的百分之七十六。也就是說，如果你管理的是一棟大型寫字樓或者商場，幕墻面積很可能輕松超過一萬平方米，屬于重點監(jiān)管的A類。
B類是普通建筑玻璃幕墻，有二千一百二十幢，占百分之三十八點九。
C類是五層以下小面積建筑玻璃幕墻，有二千一百二十九幢，占百分之三十九點一。
另外還有一個需要特別關(guān)注的群體：竣工使用二十五年以上的老舊建筑玻璃幕墻，全市有一百九十六幢，占比百分之三點六。雖然數(shù)量不算最多，但因為是早期建的，材料和技術(shù)可能跟不上現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，加上廣州又是臺風(fēng)多發(fā)地區(qū)，這些老舊幕墻的安全風(fēng)險相對更高。面積大小和樓齡長短，都是判斷維護緊急程度的重要指標(biāo)。
說完了宏觀數(shù)據(jù)，回到實際操作層面。在廣州市的幕墻工程實務(wù)中，面積這個數(shù)字會用在好幾個地方。一個是剛才說的建筑面積計算，涉及房產(chǎn)證面積和項目報建。另一個就是幕墻的維保和檢測。根據(jù)《廣州市建筑玻璃幕墻管理辦法》，幕墻的定期檢查頻率跟時間有關(guān)，但面積大小會影響檢查的工作量和成本。比如，一棟一萬平方米的幕墻和一千平方米的幕墻，做一次全面檢查的費用肯定差很多。
關(guān)于安全巡查，官方也是有明確說法的。政府會通過購買第三方服務(wù)的方式，對全市玻璃幕墻進行巡查摸查。那些面積大、位于人流密集區(qū)的幕墻，被抽中巡查的概率更高。這也意味著，如果你的物業(yè)屬于大型玻璃幕墻，日常的安全管理和維護記錄就得做得更扎實，以應(yīng)對可能到來的檢查。
再補充一個跟面積有關(guān)的冷知識。在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，幕墻面積也是計算風(fēng)荷載、地震作用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。廣州屬于臺風(fēng)多發(fā)地區(qū)，對于面積特別大的玻璃板塊或者超高層的幕墻，設(shè)計時會更加謹慎，比如增加玻璃厚度、加大龍骨尺寸，這些都會影響成本和安全性。
最后，關(guān)于幕墻面積的計算，在實務(wù)中還有幾個容易混淆的點需要區(qū)分清楚。一是“幕墻面積”和“建筑面積”不是一回事。幕墻面積通常指幕墻本身的外表面積，用于計算材料和施工成本；建筑面積則是指建筑物占地的水平投影面積，用于產(chǎn)權(quán)登記和規(guī)劃驗收。二是“圍護性幕墻”和“裝飾性幕墻”在計算規(guī)則上確實有區(qū)別。前者作為建筑的外墻，需要計算建筑面積；后者僅是裝飾作用，不參與建筑面積計算。但新規(guī)實施后，對作為外圍護結(jié)構(gòu)的幕墻，計算方式更加明確了。
搞清楚了面積怎么算、官方數(shù)據(jù)怎么看、實際場景怎么用，再面對跟玻璃幕墻面積相關(guān)的問題時，就能做到心中有數(shù)了。
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